Czy opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem dla studentów we Wrocławiu?

Wrocław ma jedną z największych populacji studentów w Polsce. Ten popyt napędza rynek wynajmu mieszkań. Sprawdzamy, ile można zarobić na wynajmie studentom, które lokalizacje sprawdzają się najlepiej i na co zwrócić uwagę przed zakupem mieszkania pod wynajem.

Zarobek z wynajmu studentom

Rentowność wynajmu studentom zależy od trzech rzeczy: ceny zakupu mieszkania, wysokości czynszu i obsady lokalu w ciągu roku. Każdy z tych elementów sprawdź osobno, zanim ocenisz zwrot z inwestycji. Mieszkania blisko kampusów wynajmują się szybciej niż lokale w dalszych dzielnicach. Krótszy czas poszukiwania najemcy oznacza mniej miesięcy bez przychodu w skali roku.

Rok akademicki trwa od października do czerwca. Wielu właścicieli w lipcu i sierpniu obniża czynsz albo wynajmuje mieszkanie krótkoterminowo, na przykład turystom, żeby ograniczyć przerwę w przychodach. Czynsz za pokój w mieszkaniu współdzielonym zwykle sumuje się do wyższej kwoty niż wynajem całego mieszkania jednej osobie. Ten model wymaga jednak więcej pracy przy zarządzaniu, częstszej wymiany najemców i regularnych rozliczeń mediów.

Ostateczny zwrot z inwestycji zależy od lokalizacji, standardu wykończenia i kosztów kredytu, jeśli zakup finansujesz kredytem hipotecznym. Policz też podatek od wynajmu i koszty ewentualnego pośrednika, zanim porównasz opłacalność z innymi formami inwestowania. Ceny wynajmu pokoi i całych mieszkań zmieniają się z roku na rok, w zależności od liczby studentów przyjeżdżających do Wrocławia i podaży nowych mieszkań na rynku. Aktualne stawki sprawdzisz w ogłoszeniach z Twojej okolicy.

Lokalizacje najlepsze pod wynajem studencki

Wrocław ma kilka dużych uczelni: Politechnikę Wrocławską, Uniwersytet Wrocławski, Uniwersytet Medyczny i Uniwersytet Ekonomiczny. Każda z nich leży w innej części miasta. To wpływa na to, które dzielnice studenci wybierają najczęściej. Politechnika i Uniwersytet Wrocławski leżą blisko centrum, po obu stronach Odry. Mieszkania w Śródmieściu, na Biskupinie i w Kleczkowie dają szybki dojazd do tych kampusów, pieszo albo jednym przystankiem tramwaju.

Uniwersytet Medyczny ma budynki rozproszone w centrum i na Krzykach, w rejonie ulicy Curie-Skłodowskiej. Uniwersytet Ekonomiczny leży przy ulicy Komandorskiej, również na Krzykach, w innej części dzielnicy. Studenci wybierają mieszkania z dojazdem do kampusu do około 20 minut tramwajem albo pieszo. Bliskość przystanku i częstotliwość kursów mają dla nich większe znaczenie niż sam metraż mieszkania.

Dzielnice bliżej centrum, jak Kleczków czy Śródmieście, wynajmują się zwykle szybciej niż lokalizacje na obrzeżach miasta, mimo wyższej ceny zakupu za metr kwadratowy. Dalsze dzielnice, jak Psie Pole czy Fabryczna, przyciągają studentów szukających niższego czynszu, w zamian za dłuższy dojazd. Dobra komunikacja nocna i weekendowa dodatkowo zwiększa atrakcyjność lokalizacji dla studentów, którzy często wracają późnym wieczorem z zajęć albo spotkań.

Co lepiej wybrać, kawalerka czy mieszkanie dwupokojowe?

Kawalerka trafia zwykle do jednego najemcy: studenta starszego roku albo osoby, która ceni prywatność i nie chce dzielić mieszkania ze współlokatorami. Czynsz jest niższy niż w większym mieszkaniu, ale rotacja najemców bywa częstsza.

Mieszkanie 2-pokojowe wynajmiesz jednej osobie albo dwóm studentom na pokoje. Drugi wariant daje wyższy łączny przychód, ale wymaga więcej rozmów z najemcami, częstszych rozliczeń i jasnych zasad korzystania ze wspólnej kuchni i łazienki.

Większe mieszkanie, na przykład 3-pokojowe, sprawdza się przy wynajmie na pokoje trzem lub czterem studentom. Rośnie przychód miesięczny, ale rośnie też liczba spraw do ogarnięcia na bieżąco: naprawy, sprzątanie części wspólnych, rozliczenia za media.

Wybór metrażu zależy od Twojego czasu na zarządzanie nieruchomością i od tego, czy planujesz robić to samodzielnie, czy przez firmę zarządzającą. Kawalerka wymaga mniej uwagi, mieszkanie na pokoje wymaga więcej, ale może dać wyższy przychód miesięczny w przeliczeniu na metr kwadratowy. Przy wynajmie na pokoje sprawdź też przepisy dotyczące liczby osób na metraż i wymogi bezpieczeństwa pożarowego, szczególnie w starszych kamienicach.

Koszty utrzymania i rotacja najemców

Czynsz do administracji, prąd, gaz i internet to stałe koszty mieszkania na wynajem. Część z nich przerzucisz na najemcę w umowie, część zostaje po Twojej stronie, na przykład fundusz remontowy budynku. Mieszkania wynajmowane studentom zużywają się zwykle szybciej niż lokale dla stałych mieszkańców. Częstsze malowanie, drobne naprawy i wymiana sprzętu AGD to standardowy koszt tego typu wynajmu, wliczany w roczny budżet inwestycji.

Rotacja najemców w wynajmie studenckim jest wyższa niż w wynajmie długoterminowym rodzinom. Co roku szukasz nowego najemcy albo negocjujesz przedłużenie umowy na kolejny rok akademicki. Wiąże się to z dodatkowym czasem na ogłoszenia i spotkania z kandydatami.

Przestój między najemcami, zwykle w lipcu i sierpniu, obniża roczny przychód z mieszkania. Policz ten koszt przy porównywaniu wynajmu studenckiego z wynajmem długoterminowym rodzinom albo parom. Uwzględnij też koszt ewentualnego zarządzania przez firmę zewnętrzną, jeśli nie masz czasu na bieżący kontakt z najemcami. Taka usługa kosztuje zwykle procent od miesięcznego czynszu, ale ogranicza Twój czas poświęcony na obsługę wynajmu.

Zakup mieszkania pod wynajem studentom

Przed zakupem sprawdź dojazd do głównych kampusów, przystanek tramwajowy w pobliżu i dostęp do sklepów oraz punktów gastronomicznych. Studenci cenią te udogodnienia bardziej niż wysoki standard wykończenia mieszkania.

Zwróć uwagę na układ mieszkania. Wydzielone pokoje z dostępem do wspólnej kuchni i łazienki ułatwiają wynajem na pokoje kilku studentom jednocześnie, bez konfliktów o przestrzeń.

Sprawdź stan instalacji elektrycznej i internetowej, szczególnie w starszych budynkach. Szybki internet i wystarczająca liczba gniazdek to dla studentów praktycznie standard, nie dodatek.

Zapytaj o koszty wspólnoty lub spółdzielni, jeśli kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym. Wysoki czynsz administracyjny obniża realny zwrot z inwestycji, nawet przy wysokim czynszu od najemcy. Rozważ też bezpieczeństwo budynku i okolicy: domofon, monitoring i oświetlenie klatki schodowej mają znaczenie dla studentów wracających późnym wieczorem, a dobra reputacja osiedla ułatwia szybszy wynajem w kolejnych latach.

Wynajem mieszkania studentom może dać stabilny przychód

Wynajem mieszkania studentom może dać stabilny przychód, jeśli dobrze wybierzesz lokalizację i metraż. Policz koszty utrzymania i przestoje między najemcami, zanim ocenisz opłacalność inwestycji. Bliskość kampusów i przystanków tramwajowych ma większe znaczenie dla studentów niż wysoki standard wykończenia. Dzielnice bliżej centrum wynajmują się zwykle szybciej niż lokalizacje na obrzeżach miasta.

Obecnie nie mamy w ofercie mieszkań w Krzykach, Śródmieściu ani Starym Mieście, blisko głównych kampusów. Naszą aktualną ofertę znajdziesz w Kleczkowie, w inwestycji Nowe Promenady, 2 km od Rynku, oraz na Partynicach, w inwestycji Forrest Partynicka. Do każdego mieszkania dokupisz wykończenie pod klucz z DECOROOM. Sprawdź ofertę TRU Development i porównaj mieszkania pod kątem potencjału na wynajem studencki.